经济察看网:有一种观点是，现在存销比超过20的城市都有十几个，有的城市消化库存超过十年。目前房地产市场是不是供应确实过剩?
任志强：
什么是存销比?存销比是按当月的销售量来运算 的，如果按上一年的销售量运算 ，你看看他说的存销比对吗?是因为销售量下行了，所以存销比上涨了。
比如说北京(楼盘)一年有13万套房子，一个月1万套，我们现在6万套房子的库存，那也就是不来 6个月消化。如果现在一个月的销售量突然下行成3000套了，那就变成要20多个月才能消化，感觉似乎很可怕。
应该按正常来运算 ，一年、两年时间里平均每个月销售1万套，6万套就是6个月，我个人认为6个月的库存是不够的。常态情景下，应该12个月的存量是比较合理的。
而且我们运算 为存量的房子不是真正的存量，只是有销售证的房子，但是房子很可能刚来 达基础正负零，还没竣工。我们现在说名义上库存5亿多销售量，可是销售量不是5亿多。如果销售不好，我可以放慢建设速度啊。08年，万科不就是工程来 基础正负零就停工了嘛。
我们通常按今年的总销售量来算，比如说去年是12个多亿的销售量，总库存量是5亿多平方米，这个比例大致是2.4吧，这个量我个人觉得大了点。
经济察看网：有观点认为，按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数2000年是5，来 2011年已经突破20，即使在美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本等国家的城市化高度进程之中，除韩国、日本以外，一样 没有超过12的，所有国家都没有超过14; 2011年中国的千人建设套数，已经来 达了35套，解释中国房地产供应过剩。您怎么看?
任志强：
千人指标和开工量是两个概念，通常不以开工量运算 ，是以竣工量运算 ，之间有着庞大的时间差。比如说开工1000万套房子，在美国大部分是当年开工当年竣工，除了集合式公寓，中国不是，我们一年竣工量是开工量的27%，27%是什么概念呢?不来 开工量的1/3，那就是说大大缩小了供应量。
另外，我们说的千人指标是指市场化的商品房。但实际上运算 在内的有相当一部分不是市场化的房子，其中大约有30%以上的是保证 类住房。北京保证 类住房则大于50%，实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%。比如通州，商品房和保证 房就是各占一半，其中有一半的房子是保证 性住房，是政府分配的，它和市场没关系，这种保证 性住房就应该从千人指标里扣掉。
从北京去年的土地供应可以看出来，去年北京商品房土地供应大致完成了60%的计划任务量，保证 性住房完成了125%，因为土地供应计划商品房和保证 房分别是800公顷和850公顷，大概是1：1的关系，但是土地供应结果却是保证 房多出了150公顷，商品房和保证 房变成了四六开的比例。
经济察看网：您觉得目前房地产市场销量下滑、价格下行的主要因素是什么?
任志强：
我觉得对现实房价影响最大的是信贷，是个贷收紧。从今年一季度数据看，房地产开发贷没有减少，反而是增加 了。但是影响房地产销售最大的是个贷，08年那次也是因为个贷出了问题，11年的时候也是个贷出问题。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75来 1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。我们最简单的运算 办法，就是100万的贷款，0.75和1.1倍利率就差了25万，我房子降20万，买房绝对值还是增加 了5万，房子降10万，你买房成本就增加 十几万。
从我个人看来，取消这些非市场化的原因，包括执行个人购房按揭贷款利率优待 ，是非常重要的。
任志强：
应该说过去房价多少次暴涨，都是因为不合理的调控吧。我为什么在过去十年多次 能把房价走势都判定 对?就是因为它是一个非常不市场化的状态。越是供给跟不上，越压缩需求、不增加 供给，所以才会涌现一个暴涨。我判定 去年房价暴涨是因为前年的供给严重不足，所以我晓 道在这个时候会暴涨。
但因为大家看来 供给严重不足的时候就会增加 供给，所以暴涨一年之后供给就增加 了。如果完全市场化的时候，市场自己会调剂 ，我觉得房价有上有下，在不同城市是很清楚的一个市场供求决定价格的状态。
